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如何不为投资物业融资….

我确定您已经听过“不要将所有鸡蛋都放在一个篮子里”的说法。这是一个隐喻,如果您可能把所有鸡蛋都放到篮子里–它们都可能破裂,您将一无所有。

投资理财

这也适用于房地产投资。在此博客中,我将重点介绍构建房地产投资组合的贷款方面。

在与上周的新领导进行了交谈之后,他们对我说:“克里斯,我们需要与我们的银行开会,看看我们的贷款限额是多少。”我的回答是……..“有趣的是,您要去银行告诉您如何建立房地产投资组合!您看到的贷款员很有可能没有物业组合;他们甚至了解您要达到的目标吗?他们只是迅速计算出从银行出售的贷款,这些贷款甚至可能无法满足您的需求。他们是否与您进行目标设定会议以尝试找出您的短期和长期目标是什么?他们问有关该物业有多少个问题,他们了解什么是预付策略物业交易?如果您尚未找到房屋的租金回报,您怎么知道?”

现在银行是一家公司,他们在那里为股东赚钱–他们会是您的最佳代表吗,他们是否已考虑过您的大型计划?他们会为您提供最好的折扣,将您所有的银行业务和所有财产集中在一个地方,以便最终被您串起来并“把所有鸡蛋都放在一个篮子里”吗?

我经常看到客户来找我时有两三个财产,这些财产都与一家银行捆绑在一起并交叉证券化。在幕后他们一无所知(因为它被印在贷款文件中很小的字母上)是诸如“所有金钱条款”之类的条款。这种类型的条款将您将来可能需要与银行拥有的任何资产联系起来,以作为担保。

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一个例子是,当我与一位在繁荣时期购买了Gladstone物业的客户交谈时;现在开始时一切看上去都很棒,但是随后矿业繁荣崩溃了,他们为这笔财产提供了资金,以保护自己的墨尔本财产。现在墨尔本的房产中有很多股权,因此购买时就没事了,但是,两年后,客户去了他们在墨尔本的房产出售,那是他们的所有者居住的房屋。 Gladstone的投资物业已交叉证券化为该物业,因此他们现在不得不对Gladstone物业进行重估,不幸的是,该物业的价值下降了10万美元。

由于原始贷款是针对墨尔本房地产的100%抵押,因此存在问题。例如,以50万美元购买了Gladstone物业,因此他们有52万美元的贷款来支付物业费用。现在,该物业的价值已降至40万美元,贷款仍为52万美元,产生了12万美元的负资产。他们出售了墨尔本的房产,银行现在将贷款减少到40万澳元的80%,从而使新贷款32万澳元减少了20万澳元。 uch,现在他们通常会将20%的押金用于购买加上费用,因此在本示例中为$ 120k。

如果他们初次在Gladstone购买物业时,可以从原来的贷方提取$ 120k‘ lender A’并借了一笔新贷款‘lender B’ for the remaining 80% of the Gladstone property a loan of $400k (80% of the original purchase price of $500k). As long you keep making repayments on the loan with 贷方B, they would not call the loan in and you can wait out the rise and fall of the market, not having to put any more money from the sale of the owner occupied property in Melbourne.

因此,如果他们卖掉了墨尔本,那么通过向2家不同的银行提供房地产贷款,他们可以多赚10万澳元。但是,另一种选择可以最大程度地减少墨尔本房地产销售损失–如果他们只是升级墨尔本的房产,那将是使用贷款中的可移植性选项将这笔全部贷款转移到新房产上,并保留这12万澳元的投资部分,这将继续是一项税收减免,保留了其所有者占用贷款部分较小,设置正确。看看他们是否来找我,我会给他们的建议与他们从银行那里得到的建议完全不同–可能为他们节省$ 100,000!

这是一个很好的例子,说明了为什么让经纪人或房地产策略师更好地了解整体情况并尽可能减少交叉证券化如此重要,以免您陷入困境并且结构不正确。

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当涉及投资融资和建立房地产投资组合时,不要只依靠一家银行,而要按照规则而不是银行来分散风险并实现繁荣。

如果您需要任何建议或只是快速谈论您的财务状况或房地产投资组合,请给我开枪 电子邮件,给我发个短信,甚至更好–请给我打电话0434 449 455– I’我总是准备好听(除非我’我在冲浪– I’ll call you back)

干杯克里斯

照片来源: 泰琳 通过 视觉狩猎 /  CC BY-SA